冷门暴利行业,从100+次宽松，看未来因城施策的三大逻辑

摘要： 前言2019年房地产调控一方面坚持“屋子是用来住的、不是用来炒的”房地产市场定位，另一方面又亲切关注差别区域间的个性特征，强调调控要因城施策，一城一策，以确保房地产市场的平稳生长。...

前言

2019年房地产调控一方面坚持“屋子是用来住的、不是用来炒的”房地产市场定位，另一方面又亲切关注差别区域间的个性特征，强调调控要因城施策，一城一策，以确保房地产市场的平稳生长。

自2016年9月尾至今，楼市严酷调控已历时三年有余。在“房住不炒”的前置条件下，部门区域亟需审时度势，因地制宜，对区域内房地产市场举行些微调控，促进住房市场康健稳固生长。

目录：

一、因城施策，“四限”边际放松

1、多地因城施策，边际放松购房限制

2、限贷调整方式较多，整体调控力度较小

3、少数区域作废限售、限价限制

二、高能级都会聚焦限购，低能级都会“四限”全松

三、因城施策：未来路在何方？

1、以区域整体化逻辑调控，区域互通或为未来一大走向

2、“四限”边际放宽，限购放松或仍是主流

3、调控行动多样化，人才引进是重点

一、因城施策，“四限”边际放松

2019年，地方政府在坚持“房住不炒”的总基调下，因城施策，从限购、限贷、限售和限价等方面对楼市政策举行了边际宽松调整。停止2019年12月，天下区域内“四限”放松近百次，限购松绑次数占比高达74%，限贷、限售和限价占比分别为19%、3%和4%。

1、多地因城施策，边际放松购房限制

限购方面，地方政府接纳多种形式举行了政策的直接放松或微调。如部门区域周全铺开了落户限制，另一部门都会则凭据区域内房地产市场生长情形边际调整，如人才引进、缩短社保年限、区域内定向放松购房限制等。

停止12月11日，已有海南、广西两省基本完全作废落户限制；另外，石家庄、宜昌也作废了一切门槛，周全铺开城镇落户；宿州甚至在铺开落户的基础上，对于农业转移人口在主城区购置首套商品住房，解决不动产登记证并落户，对缴纳的契税给予全额财政补助。

2019年至少有30个区域实行了人才新政政策，或直接放松人才落户和购房限制，或间接给予人才落户和购房津贴，以吸引人才流入。如上海、天津、苏州分别在局部区域内实行人才落户或购房优先政策；南京、三亚、宁波等降低人才社保缴纳年限方面的购房限制；佛山、宜昌等完全作废人才社保缴纳年限限制；杭州、常德、芜湖等则是给予人才安家补助，激励人才落户购房。

另外，至少有6个区域缩短了社保缴纳年限。珠海、宁波等地分别将社保年限缩短为3年；广州则将社保与个人所得税互认，进而释放刚性需求。

区域互通方面，则以大湾区为代表，珠海、东莞等都放松了港澳住民的落户限制，激励港澳住民在都会内购置房产。

2、限贷调整方式较多，整体调控力度较小

各都会主要从住房公积金贷款额度，贷款年限，贷款利率以及首付比率等方面调整限贷政策。据亿翰统计，停止12月9日，住房公积金贷款额度，贷款年限，贷款利率以及首付比率等四方面的宽松政策出台频次占比分别为42%，21%，26%和11%。

停止12月9日，海南省，成都，佛山，惠州等地调高了住房公积金贷款额度。如佛山将住房公积金最高可贷额调整为50万元，然则要求累计缴存住房公积金满三年。青岛和广州等都会延伸了住房公积金贷款年限。厦门和合肥相继有条件的降低了二套房的贷款利率，海南和深圳也微调了房贷利率。徐州和无锡等则与银行互助，小范围降低首付比例。

3、少数区域作废限售、限价限制

总量上，作废限售和限价的都会较少。大连作废了“3年内不得抵押、转让”以及“落户新市区满5年可迁主城区”等限制，开封作废新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的买卖时限。限价方面，衡阳于2019年1月1日起暂停限价，阜阳则作废了限价限制。

二、高能级都会聚焦限购，

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低能级都会“四限”全松

整体上，各区域因城施策，都以松动限购为主，放松限贷次之，较少都会作废限售和限价。据亿翰统计，停止12月9日，天下区域内“四限”放松政策出台近百次，限购放松高达70次，限贷放宽约20次，作废限售和限价的政策均不足10次。

从2019年各区域的楼市调控政策来看，差别能级都会楼市调整呈分化特征：

一线都会对楼市的调控较为郑重，调控偏向主要是调整限购，微调限贷。

二线以及三四线都会也以放松限购为主，然则部门都会还作废了限售和限价。

2019年因城施策主要以调整限购为主，详细又以人才引进为突破口。

一线都会“放松”限购的主要方式是局部人才引进，继而是微调社保年限。一线都会的差别城区，差别板块通常也存在较大的分化特征。因此，一线都会在人才引进上更倾向于局部调控，如对远郊板块或新城板块实行人才落户、购房优惠。

二线都会是“抢人大战”的主力军，在人才引进方面次数最多，也有部门二线都会边际放松了限贷约束。二线都会的生长与一线都会存在差距，但较三四线都会又有一定的优势。为了吸引更多高学历，高质量的人才，二线都会在人才引进方面的力度不停加码。另外，二线都会在缩短社保年限方面也较为努力。

三四线都会则多种方式均有涉及，但同样人才引进次数最多。

三、因城施策：未来路在何方？

地方政府在楼市调控的逻辑上，一方面要继续贯彻“房住不炒”的基调，另一方面又要认识到都会经济，产业，资源以及人口的现状特征，因城施策，实现“稳地价，稳房价，稳预期”目的。在“房住不炒”的调控理念下，我们以为未来房地产市场调控将“稳”字长期化，上下限明确，一切政策在既定区间内调整。定向调控或为主导偏向，“因城施策”继续深化，或将逐步向“区域整体性逻辑全局考量，一城多策，板块精准施策”转变。

1、以区域整体化逻辑调控，

区域互通或为未来一大走向

2019年中共中央、国务院先后印发了《粤港澳大湾区生长规划纲要》和《长江三角洲区域一体化生长规划纲要》。众所周知，粤港澳大湾区生长和长三角一体化生长的焦点都是要充分发挥焦点都会的辐射动员作用，以拉动周边城镇经济增进，最终实现区域整体高质量生长。我们注意到，12月1日公布的《长江三角洲区域一体化生长规划纲要》强调区域内互联互通，协同生长。在《纲要》指导下，长三角区域有望实现基础设施互联互通、公共服务普惠共享，甚至促成区域一体化制度创新。

区域协同生长的逻辑在于脱离单都会割裂生长模式，实现焦点动员，整体提升。区域协同生长更强调区域整体性和大局观。在区域协同生长过程中，周边城镇将承接热门都会产业和人口转移，提升都会内部经济生长实力。焦点都会部门产业迁移至周边城镇，以实现产业结构调整和转型。

因此，未来区域协同生长的过程中，周边都会与焦点都会将加倍亲切联系，这也给予政策调整更多空间和选择性，促进都会间资源，人才，信息等要素的自由流动，最终增强区域整体实力。区域内政策互通互联或为政策走向的一大选择项，都会内政策联动调整也将是未来一大趋势。

2、“四限”边际放宽，限购放松或仍是主流

本轮房地产调控以“限购，限贷，限售，限价”为代表，形成了多种形式的需求端行政调控系统。据我们统计，在“因城施策”的政策框架下，大部门都会集中于放宽限购约束，较少都会在限贷、限售、限价方面举行响应调整。预计，未来“因城施策”将继续深化落实。政策执行和落实未达理想效果的都会或加大政策调整力度，维稳成效显著的都会或进一步牢固调控功效，压制住风险，压实功效，保证市场高质生长长期化。同时，地方政策调整的趋势可能是继续在放松限购方面发力，郑重看待限贷，小范围作废限售和限价。

我们以为，大部门都会倾向于放松限购，低能级都会或房地产市场显示不佳的都会放松可能性更高，主因在于：

在楼市调控上，放松限购是释放住房需求的第一道关口。

限购宽松的方式多样，为地方提供了更多的调控选择。如人才引进，缩短社保个税缴纳年限，放松农村转移人口城镇落户限制等。

限购“松绑”具有较高的灵活性和针对性。地方可以定向给予人才落户优惠，亦或是给予农村转移人口落户补助。

城乡一体化以及城镇化建设可能使天下更多的低能级都会铺开落户限制，调整楼市限购要求。2019年3月国家生长和改造委员会公布了《2019年新型城镇化建设重点义务》，明确规定，低能级都会应进一步放松落户限制，以促进新型城镇化建设。此外，2020年是周全建成小康社会的收官之年，城镇化率是磨练实现小康社会的十个因素之一。在收官之年，可能有更多区域铺开农村转移人口城镇落户限制，激励农村人口城镇化。

限贷方面可能会小幅度放松，但整体趋势偏郑重。2019年部门区域在住房公积金贷款方面举行了边际调整，或提升额度，或延伸限期。另外少数都会则对贷款利率和首付比例举行了微细调整。然则经剖析，我们发现现在贷款条件依然异常严酷。贷款额度提升的同时，又嵌入了其他限制性条件，如社保年限缴纳知足一定年限后，贷款额度方可调整。限贷是影响住民购房需求和决议的主导因素之一，限贷政策的大幅更改势必对市场造成一定的打击。预计，未来限贷可能稍微松动，整体仍将严苛。

限售主要用于抑制住房的投资性需求，限价的主要目的在于给价钱设定合理区间，使价钱在一定范围内合理颠簸，进而保障价钱的稳固。未来，在“稳地价，稳房价，稳预期”的目的下，都会能级越高，作废限售和限价的可能性或越低。

3、调控行动多样化，人才引进是重点

2019年各都会在楼市边际调控方面各显神通。大偏向上如放松限购，限贷，限售，限价，或实行财税减免。详细行动又包罗人才引进，农村人口转移补助，降社保年限；提住房公积金贷款额度和年限，降贷款利率和首付比例；增值税和契税减免等。

我们以为，未来楼市调控或将大概率继续沿用人才引进和缩社保年限等方式，并加大农村转移人口城镇落户力度。在保证楼市稳固生长的条件下，也可能除旧布新，接纳新的方式对楼市举行定向调整。

未来楼市边际宽松调整仍有较大的概率继续以人才引进为重点，定向给予人才购房优惠政策。2019年已有30余城公布了人才新政，我们以为未来将有更多都会加入“人才引进”队伍，给予人才落户和购房优惠等，然则差别能级都会在人才引进方面可能会发生分化。