本文作者:无名渔夫

网赚赚钱项目,恒大事件启示:如何通过财报理解地产?

无名渔夫 5个月前 ( 09-26 ) 3321
网赚赚钱项目,恒大事件启示:如何通过财报理解地产?摘要: 昨天我们公布了每周商业大事快评的文章。有同砚就在咱们的民众号后台留言,问,恒大的事怎么看。确实,恒大,这几天被一个撒播的文件推到了风口浪尖。恒大也对此做了紧要回应,称听说的相关文件...

昨天我们公布了每周商业大事快评的文章。

有同砚就在咱们的民众号后台留言,问,恒大的事怎么看。

确实,恒大,这几天被一个撒播的文件推到了风口浪尖。

恒大也对此做了紧要回应,称听说的相关文件和截图是凭空捏造、纯属中伤,对公司造成严重的商誉损害,现在恒大已向公安机关报案,坚决用法律武器维护公司合法权益。

网赚赚钱项目,恒大事件启示:如何通过财报理解地产?  第1张

这件事热度很高,传言也许多。

我之以是没有在昨天一周商业大事快评中提,一方面以为这件事的是非对错,既然已经报警,就交给警方好了。

另一方面以为这种关于现金流的话题,作为非财政专业身世的我,也不够专业。

但照样有同砚问我怎么看。

于是,我特意请教了财政专家闫静先生,请她分享下,基于财报这样的公然数据,能否明白房地产行业一些商业逻辑。

闫静先生延续九年任职于惠普、安捷伦等全球500强企业,担任多年资深财政经理,具有厚实的财政管理经验,对财政理论在企业中的现实运作有着透彻的洞察。

网赚赚钱项目,恒大事件启示:如何通过财报理解地产?  第2张

闫静先生在认真研读恒大、万科的公然财报数据后,回覆了读者体贴的问题。

下面,我就把闫静先生的回覆分享给你,希望对你有所启发。

1.销售收入、毛利率、净利率

财政是商业的语言。

财报就是许多公司,尤其是上市公司配合的语言。

我们通过财报可以明白一个行业,一家公司底层的商业逻辑。

就好比今天,我们想实验通过财报明白房地产行业,明白恒大。

若何做?

先从一些要害词汇提及。

销售收入。

也叫营业收入或者谋划收入,就是企业通过销售商品或者服务所获得的收入。

毛利率。

毛利率的计算公式是毛利除以销售收入。

而毛利就是收入减去成本的剩余。

净利率。

净利率的计算公式是净利润除以销售收入。

而净利是在毛利基础上再扣除其他种种用度的剩余。

那通过这三个财报要害词,我们可以看出什么?

就以恒大为例。

2019年恒大的销售收入为4775亿元,其中毛利率27.8%,净利率为7.02%。

单看一家公司可能无法知道数据能说明什么。

那我们把这个数据与同是地产行业的万科做个对比。

2019年万科的销售收入为3678亿元,其中毛利率36.3%,净利率为14.99%。

经由对比我们发现,恒大的销售收入凌驾万科很大,然则毛利率和净利率都低于万科。

以是,相对于万科,恒大是低毛利增进。

2.财政用度

领会了销售收入、毛利率、净利率这些观点。

你可能会问,为什么相对于万科,恒大的净利率低那么多呢?

这可能和恒大的财政用度占比高有关。

我们先说,什么是财政用度。

财政用度是指企业为召募生产谋划所需资金而发生的用度。

详细项目有:利息净支出、汇兑损失、金融机构手续费等。

以是财政用度占比就是财政用度除以整个销售收入的比值。

那么2019年,恒大的财政用度占比是多少呢?

4.8%。

可能你对这个数字没有什么观点,那么把他折算成人民币,也就是恒大在这上面也许花了229亿。(4775*0.048 =229亿) 

而对比2019年的万科只有1.6%的数据,也就是58亿(3678*0.016=58亿)。

你就会发现,恒大的财政用度占比确实有点高。

3.有息资产欠债率

那为什么恒大会在财政用度上花这么多钱?

很可能,其中一个缘故原由是恒大的有息欠债比较多。

什么叫有息欠债?

有息欠债就是需要付利息的欠债,好比短期乞贷,长期乞贷,应付债券。

而有息资产欠债率就是有息欠债除以总资产。

那2019年,恒大的有息资产欠债率是多少呢?

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36%。

也就是说,恒大的总资产里有36%的资产是需要付利息的。

那万科呢?

2019年,万科的有息资产欠债率是15%。

以是,这也就注释了,为什么恒大的财政用度要高于万科,由于有息资产欠债率高。

这是恒大财政用度高的一个缘故原由。

4.首付分期

房地产公司有一个主要的融资渠道,就是预收账款。

恒大有息欠债高,可能另有一个缘故原由就是房地产行业接纳的首付分期销售策略,导致预收账款不足。

什么叫首付分期?

好比100万的屋子,3成首付,买房者要付30万。

然则短时间内拿不出这笔钱,那么有些开发商就会和购房者签订个首付分期协议,只需要购房者先付好比10万,后面20万2年内还清即可。

我们刨除坏账的风险,这种首付分期许多开发商都是给购房者免息的。

然则前面提到,开发商的钱是有成本的,也就是有利息的。

这样也就同样会导致财政用度高。

这可能也是恒大财政用度较高的另一个缘故原由。

5.净现金

说完了前面几个基础观点,研究一家公司,财报中另有一个非常主要的观点,那就是,净现金。

什么是净现金?

净现金是存量观点,就是拿现金减去短期乞贷的剩余。

那什么是短期乞贷呢?

短期乞贷是指12个月内要送还的乞贷,固然另有一种情形,若是是长期乞贷,然则现在已经到了最后一年了,那他也到了12个月内,那这也属于短期乞贷。

万科19年的净现金是1508亿。

那19年恒大的净现金是多少呢?

负2221亿元。

是的,你没看错。确实是负的。

但这种负值不意味着恒大资金链就断了,恒大可以通过销售收入的回款,把资金周转起来。

这就是净现金的观点。

通过这几个在财政报表里基本的财政观点,就以恒大为例,我们通过财报能看出什么?

我们明白了,相对于其他地产公司,恒大选择了一个低毛利、高财政用度谋划模式。

由于低毛利,恒大才气获得更高速的生长,更大的扩展。

由于肯付财政用度,恒大才气拿到更多的钱,投入到更多项目中去。

这是恒大选择的谋划方式、商业模式。

这个模式的焦点就是,要一直保持有足够的资金来周转。

6.恒大再次发声

那恒大有足够的资金吗?

继24日晚揭晓严正声明后,9月25日晚中国恒大(3333.HK)再次公布通告,力证公司稳健谋划,销售回款优越。

网赚赚钱项目,恒大事件启示:如何通过财报理解地产?  第3张

通告显示:

1、停止2020年9月24日,累计实现销售人民币5049亿元,同比增进11.4%;销售回款人民币4521亿元,同比增进51.3%。停止2020年6月30日,现金余额人民币2046亿元。

2、自2020年9月3日起,公司推出天下楼盘大优惠,计划在2020年9月、10月两个月累计实现人民币2000亿元销售。

3、天下在建项目共866个,均在正常开工建设。

4、今年3月31日起,公司最先坚定不移实行‘高增进、控规模、降欠债’的三年生长战略,即实现销售高增进,土地储备规模严格控制,有息欠债力争每年下降人民币1500亿元。

停止2020年9月24日,公司有息欠债较2020年3月末已下降约人民币534亿元,融资成本下降2.24个百分点,提前送还2020年9月25日以后到期乞贷人民币435亿元,各项降欠债成效努力显著。

5、公司建立24年来,共计乞贷20523笔,从未泛起利息晚付、本金逾期送还的情形。

祝福恒大。

最后的话

今天,财政专家闫静先生,通过上市公司的公然财报,剖析了一家公司的底层商业逻辑。

谢谢闫静先生。

希望你能通过这样的方式,用财报这种上市公司配合的语言,去领会剖析你感兴趣的公司。

最后,我想顺便说说我对用杠杆使用资金的明白。

确实,杠杆在市场环境好,稳步增进的时刻能给企业带来很大的助力。

然则,这也会隐藏一种风险,那就是一旦现金流泛起问题,这种杠杆也会加速、放大这个风险。

以是说,商业天下里没有完善的商业模式,若是你经由权衡后,选择了这种高杠杆的商业模式,那么一定要做好风险管控,做好对冲。

否则,最终,很有可能想通过杠杆放大收益、加速增进,最后却落得个被杠杆加速消亡。

切记,切记,切记。

与你共勉。

我是无名渔夫(微信/QQ:181628402)轩鼎创业旗下讲师,全职网赚创业11年,知名实战派互联网项目培训者,为草根提供网上赚钱项目交流技术方法及最新互联网项目分享!欢迎在评论区留言,也可加我微信QQ交流分享!更多干货可访问创业课堂https://www.chuangyeketang.com
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