网赚单干项目,海南地产困局

摘要： 自从6月1日《海南自由贸易港建设总体方案》正式宣布，关于海南房地产的走势成了各方关注的焦点。官方亮相很坚决，给海南房地产市场生长早早戴上了“紧箍咒”。海南省委书记、海南省人大常委会...

自从6月1日《海南自由贸易港建设总体方案》正式宣布，关于海南房地产的走势成了各方关注的焦点。

官方亮相很坚决，给海南房地产市场生长早早戴上了“紧箍咒”。海南省委书记、海南省人大常委会主任刘赐贵在6月8日的国新办新闻发布会上示意，海南严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要若干就建若干，不会成为房地产的“加工厂”。

“加工厂”这个提法很稀奇。在我们的民众看法中，加工厂大多属于技术含量低、投资收益低，且大多处于行业中小游的代称。但反观房地产行业，你非得说它毫无技术含量确实也不算冤枉它，虽然有许多房企会示意不服气，但这绝对是个赚钱的行业，无论是卖地的政府照样卖房的开发商、房产中介都赚得盆满钵满；从职位上说，中国房地产行业现在在整个社会绝对拥有伟大的话语权。

那海南所谓的不会成为房地产“加工厂”又作何解呢？

这可能源于海南现在的定位。海南这几年的政策盈利不停，自2018年4月13日确定海南全岛建设自贸区和中国特色自贸港，而且把海南的定位确定为周全深化革新开放的试验区、国家生态文明建设示范区、国际旅游消费中央、国家重大战略服务保障区后，海南的楼市政策日趋收紧，2018年4月22日，海南出台房地产调控新政，在已出台限购政策的基础上，商品住宅执行全域限购，基本冻结了海南楼市，虽然2018年8月通过人才政策（“百万人才进海南”设计）进行了适当松绑，但海南仍是今天中国楼市政策最严肃的省域。

这次的《海南自由贸易港建设总体方案》将海南政策盈利推向一个热潮。凭据方案，海南自由贸易港建设主要内容可以归纳综合为“6+1+4”，其中“1”就是构建现代产业系统，突出海南的优势和特色，大力生长旅游业、现代服务业和高新技术产业。这似乎就是海南现在对房地产行业继续加压的缘故原由——房地产“加工厂”与现代产业系统发生了结构性矛盾。

6月11日，海南省委第八次全体会议通过“关于贯彻落实《海南自由贸易港建设总体方案》的决议”。“决议”提到，坚持“房住不炒”，建立健全房地产调控长效机制和调控评价审核查处机制，坚决做到任何项目不附带商品房用地。其中另有一点也需引起注重，即革新商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，执行现房销售制度。

海南坚决破除“房地产依赖症”被官方多次称为“壮士断腕”，可见刻意之大。很难想象，房地产行业在海南竟然犹如老鼠屎，生怕被它坏了一锅羹。只是，房地产这个“腕”真的该断吗？

由于地理和政策缘故原由的叠加，海南房地产市场一直在镁光灯下。许多人忧郁，在建设自由贸易港的局势之下，海南房地产又将迎来上涨。

但房价失控和上涨是有区别的。可以一定的是，在海南自由贸易港建设的利好下，房价上涨是大趋势，这与政府发不生长房地产业没关系，只要自由贸易港建设正常开展，只要市场还能流动，屋子还能生意，未来很长一段时间海南房产升值的空间就在。

海南已往5个月的房价颠簸就很能说明问题。据海南省统计局的数据，2020年1-5月海南全省累计衡宇销售面积为181.79万平方米，同比下降38.8%；衡宇销售额为288.0731亿元，同比下降40.0%。但折合衡宇销售均价5月份为15846元/平方米，与前4月均价15849元/平方米相比，只跌了3元/平方米，疫情之下，海南房价的坚挺可见一斑。

以是单纯讨论房价的涨跌数字是毫无意义的，要害还得看内在的驱动力，除了一直以来海南楼市最大驱动力的政策之外，海南另有内在的禀赋。

野村东方国际证券在近期的研报《日本房地产投资洞察》中，以日本为例提出5类房产更值得投资，包罗人口净流入区域房产，旅游胜地投资，高租金区域房产，日本房地产投资信托基金（J-REITs），以及国际大都市的豪宅。

以此来剖析海南同样有借鉴意义，海南作为旅游胜地，既有旅行型的游客，另有大量的候鸟型的游客，每年流入的人口数量不小，购置力兴旺，而且三亚、海口的海景房、豪宅向来为投资者所钟爱，再加上连续的政策利好，多重因素的推动下，房价若是不涨才怪。

那海南房价失控了吗？在2018年的“4.22”政策之后，海南楼市的调控达到了巅峰，但颠簸却并不大，以更能反映流动性的二手房成交价为例，海口房价近两年一直在15000元/平方米上下颠簸；三亚颠簸稍大但也基本上在30000±3000元/平方米颠簸，这与深圳、杭州这两年房价的飞涨实在另有不小差距。可以说，在调控政策之下，海南房价事实上已经尽在掌握之中了。

那么回到前面的问题，自由贸易港的建设，有必要对房地产行业严防死守吗？

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海南的生长，可以说与房地产的崛起密不可分，虽说这个过程中有过1990年代房产泡沫破灭后的阵痛，但总体来看，房地产行业的生长与海南的产业是密不可分的。

前面我们说过，自由贸易港的建设，海南提出建设现代产业系统，其中就包罗突出海南的优势和特色大力生长旅游业、现代服务业和高新技术产业。

但北京大学国家生长研究院院长姚洋以为，从整体来看，海南的优势在于当地的旅游资源，以是应该大力生长旅游和养老产业，将海南建设成为类似于美国的佛罗里达州，成为一个养老社区。

姚洋以为，若要执行跨越式的生长，比如在海南自贸港推行金融开放，这种可能性几乎是零。由于金融生长是要有群集效应，要有壮大的经济基础，上海、东京、深圳都有其生长成为金融中央的经济体量，海南没有产业支持，并没有这样的优势。

海南省统计局数据显示，2019年海南省区域生产总值完成5308.94亿元，在天下31个省市自治区中排名28位，仅高于宁夏、青海和西藏。

若是将海南当成一个都会，在天下都会GDP排行榜上，仅比哈尔滨高一点点，排名到了43位，排名前线的北上广深都是2万亿以上的规模，要打造金融中央道阻且长。

姚洋以为整体来说对海南未来的建设仍倾向于打造国际化旅游岛，基于此，他以为海南经济增进的新动力之一是生长房地产和开放户籍，人口多了，经济就生长起来了。

中房集团公司前董事长、汇力基金董事长孟晓苏持相似看法，房地产是海南生长现代服务业的主要物质载体与支持。既然要建设海南自由贸易港，就不应该历久限制海南房地产的生长。他以为，海南自由贸易港要继续生长现代服务业、高科技产业，离不开生长旅游地产、养老地产、科技地产、医疗地产、物流地产、工业地产等。人们说这些“都不是房地产”，实在都是“穿上马甲”的房地产。若是是为了防止“炒房”行为就打压房地产行业，难免有“把洗澡水与孩子一起泼掉”的嫌疑。

“房住不炒”的焦点实在是防止房价过快上涨，而住民收入又跟不上，通俗百姓买不起房。若是回到这个原点，那么问题就好解决了。

要落实“房住不炒”，笔者以为首先要认可一个基本事实，那就是屋子从来都有两个属性，即栖身属性和财富属性。因此，房地产行业的生长，也应该遵照两条线，即既要完善以政府为主导的住房保障系统，也要铺开以市场为主导的住房市场系统。

只管现在海南官方一直在提健全住房保障和供应系统，生长市场化商品住房、市场化租赁住房，但现在的高压调控政策却导致了两头不讨好。一方面市场化住房由于调控缘故原由，海南近两年房地产市场坠入冰点，2019年海南全省房地产开发投资下降22.1%，全省衡宇销售面积829.34万平方米，比上年下降42.1%，衡宇销售额1275.76亿元，下降38.8%，同期天下房地产开发投资同比增进9.9%。

我们多次说过，房地产投资动员的是大产业链，从上游的原材料到下游的装修装饰，是实实在在的实体行业，限制房地产行业，也将袭击海南的实体经济。至于许多人说的房地产行业的挤压效应则是另外一个问题。

另一方面，由于限制商品住房市场，历久压制房地产市场，又会使消费市场和政府财政收入受到影响，2019年海南全省地方一样平常公共预算收入仅814.1亿元，在“大政府”的当下，要负担保障性住房建设义务何其难。因此，铺开房地产市场有主要意义。

孟晓苏以为，对于海南楼市是典型的“二元结构”，外来购房者与内陆通俗住民购置的一样平常不是同类衡宇，外来购房者更青睐海景房、高端住宅，因此这类住房价格上涨对内陆住民来说影响不大，反而利益更多，由于政府土地收入与相关税收由此增添，就可以拿出更多资金投入保障性住房建设，更好知足内陆住民的拆迁安置等保障性住房需求，让政府有更多的动力和能力推进老旧小区革新和安居房的建设。

退一万步说，真有炒房者，也不是毫无办法，当下正在讨论的房产税是一个可选项。姚洋以为，对于投机者，政府应放任其自由生长，征收高税收，通过这种方式，政府可以拓宽财政收入口径，也算是一种较好的收入转移方式。

在海南，不光要收房地产税，还可以征收商业性房地产开发相关的税。这样可以使海南内陆的住民有更多机遇住上更好的屋子，提高当地人民的生活水平。

海南现在的情形，问题就出在该保障的保障不足，该市场的市场不充分。严格来说，从海南房产泡沫至今已有近30年，该有的教训早就有了，若是今天对楼市的调控仍走“一放就乱，一抓就死”的老路，海南自由贸易港的建设怕照样要走弯路。房地产不是洪水猛兽，是疏是堵不言而喻。