疫情之下，新开工、完工及开发投资研判,不起眼的暴利小生意

摘要： 2020年引 言2月27日房地产行业的生长会受到多种外部因素的影响，包罗宏观环境的转变，经济环境的转变，政策的转变，甚至不能抗因素等等都会对企业战略行动、消费者行为决议等造成或多或...

2020年

2月27日

房地产行业的生长会受到多种外部因素的影响，包罗宏观环境的转变，经济环境的转变，政策的转变，甚至不能抗因素等等都会对企业战略行动、消费者行为决议等造成或多或少的影响。而企业一致性的行为又在一定程度上决议了行业未来的生长趋势。

企业行为转变局限普遍，此篇文章只聚焦于房企在新开工与完工上的行为决议，研究在房企行为更改时，天下衡宇新开工面积、完工面积、房地产开发投资总量更改情形，及在疫情影响之下，天下衡宇新开工面积、完工面积及房地产开发投资更改趋势。

（1） 房企在新开工与完工决议上的转变

（2） 新开工、完工、销售之间的更改纪律

（3） 新开工、完工趋势更改的延续性及影响

（4） 疫情之下，新开工、完工及开发投资走势研判

一、房企在新开工、完工上有怎样的决议？ 

翻看房企年报可以发现，企业在新开工和完工安排上存在一定的更改纪律。总体而言，7家典型房企新开工面积与完工面积走势保持一致，新开工面积总是处于完工面积之上，而从2016年最先两者之间的差距不停扩大， 2017年两者之间的背离值（背离值=新开工面积-完工面积）高达9682万平米，缘故原由或在于限于融资环境的转变，企业纷纷从2016年最先，一定程度上加大新开工力度，放缓完工节奏，以此缓解资金压力。

总体上看，2006年至 2018年，万科地产的新开工面积、销售面积与完工面积走势一致，而且销售面积总量介于新开工面积与完工面积之间，完工增速与新开工增速之间存在一准时滞，下行周期内，新开工放缓，完工增速上行，上行的周期内，新开工和完工面积同步上涨。2006年至2009年时代，新开工与完工总量基本相当，2008年金融危机时期，销售面积低于完工面积；2010年最先，新开工与完工总量之间差距放宽，并延续保持一定距离，2016年新开工与完工的差距陡增，两者之间的剪刀差迅速扩大。

保利生长的新开工面积、销售面积和完工面积走势一致，2016年最先新开工面积与完工面积之间的差距放大，2018年两者之间的背离值（背离值=新开工面积-完工面积）到达历年之最，为2179万平米。2009年至2011年、2016年至2018年完工面积高于销售面积，2012年至2015年完工面积低于销售面积。

二、新开工、完工、销售之间的更改纪律

企业的一致性行为将决议行业的走势。通过考察可知，天下衡宇新开工面积与销售面积走势保持一致，销售体量越大，新开工面积越高。市场下行时，销售面积下滑，新开工面积也会响应走低，市场行情向好时，销售面积上升，新开工面积也相对保持同向转变。完工面积与销售面积走势之间具有非典型的线性关系，市场行情向好时，完工面积与销售面积同向转变，而市场行情下行时，销售下行，而完工面积会反向走高。

2016年最先，新开工与销售面积之前的转变趋势保持稳定，均在不停走高，而完工面积却泛起下滑，即新开工面积增速与完工面积差距不停扩大。

2016年新开工面积与完工面积同比增速均由负转正，分别为8.1%和6.1%，2017年新开工面积增速虽有所放缓，但仍到达7%，2018年更是陡增至17.2%，而完工面积相对疲弱，同比增幅延续两年为负，2017年、2018年分别为-4.4%、-7.8%。完工与新开工增速之间的剪刀差扩大。2019年完工面积增速由负转正至2.6%，新开工面积增幅收窄至8.5%，两者之间的剪刀差较2018年有显著收窄。

为何在销售向好时，完工面积与新开工面积和销售面积会泛起显著背离呢？

1、新开工端，衡宇新开工面积之以是快速增进，我们以为缘故原由有五：

其一、由于销售向好，企业在2016年、2017年、2018年年底前补库存的力度相对较大，因此企业有足够的土地资源用于开工、销售；

其二、房地产行业各项调控政策，包罗限购、限贷、限价、融资端政策等无显著放松迹象，特别是730中央政治局集会提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，明确了行业调控的主基调，政策周全放松的预期削弱，企业纷纷快速出货，因此开工意愿相对强烈；

其三、融资环境收紧，企业面临一定现金流压力，项目开工后，企业可以获得开发贷款，进而可以举行项目的开发建设；

其四、由于资金端的压力，企业对于自有现金的利用率提高，期待快速开工，快速开盘最快速率实现现金回流；

其五、三四线等低能级都会销售面积占比较高，而且预售条件相对宽松，项目开工后可以快速进入销售，因此企业的开工意愿也相对较强。

2、完工端，为何在新开工面积走高时，衡宇完工面积却在不停下行？我们以为主因在于两点：

其一、主观上，自动放缓完工。延伸完工时间能在一定程度上削减资金的投入，进而缓解资金压力；

其二、客观上，被动延伸完工周期。严肃政策调控下，部门实力不佳的企业，特别是一些中小型房企可能不堪资金压力，而被迫歇工，甚至停业，因而致使完工周期延伸，完工面积负向增进。

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因此，由于新开工的意愿强烈，而完工意愿缩短，新开工与完工之间的背离度出现加大趋势。而且在资金压力约束下，中小房企退出的节奏会加速，这将加速行业整合，综合实力较强的房企迎来并购时机，随着中小房企的逐步退出，行业集中度也将进一步上升，而且原先歇工的项目也将再度复工，进而对完工面积总量形成一定支持。

三、新开工、完工更改趋势的延续性及影响

1、开工与完工的更改趋势能否延续？

2019年，新开工面积仍然保持快速增进势头，但增速泛起显著缩短，至2019年12月为8.5%，主要缘故原由在于由于资金端的压力和土地价格的高企，2018年底最先，企业投资力度显著削弱，由于新开工与土地投资间的时滞，新开工泛起增速逐步放缓。

2019年完工面积维持负增进，3季度最先，完工面积增速略有反弹至1-12月的2.6%。主要缘故原由在于三四线都会完工面积占天下完工面积的比例较高，而且三四线都会预售条件较低，随着2017年销售的商品房逐步进入完工期，完工面积增速泛起一定恢复，预计未来会继续保持恢复态势，完工岑岭与新开工峰值、销售峰值的时滞也或将越发显著。

预计随着新开工面积增速的缩短和完工收获期的到来，新开工与完工面积增速之间的剪刀差将保持缩短之势。

2、新开工与完工更改将有哪些影响？

考察历年房地产开发投资数据可以发现，开发投资总量具有一定韧性，未泛起过增速为负的情形。2016年最先开发投资增速不停走高，至2018年为9.5%，2019年整年高达9.9%。

房地产开发投资中主要由两部门投资组成：工程端投资和土地端投资。工程端投资主要包罗建安投入等与工程建设相关的资金投入，主要受新开工和完工面积影响，新开工与完工面积与开发投资呈正相关关系，新开工面积与完工面积越高，工程端资金投入也相对较高。

 2019年，新开工仍然维持高增进态势，2季度末新开工增速逐步放缓。由于新开工与开发投资之间的滞后性，新开工总量高企将对开发投资形成一定支持，然则放缓的增速使得其对开发投资增速的孝敬或将弱化。

土地端投资主要包罗土地出让金及与购置土地相关的各项用度支出，开发投资与土地购置费之间也存在一准时滞。2018年终最先，土地端成交萎缩，2019年土地成交面积和金额同比已由负转正，这对开发投资总量造成反向影响。

2019年3季度最先，土地成就面积和金额同比降幅最先收窄，8月单月土地成交金额同比由负转正，单月土地成交面积降幅收窄至-6%，较7月收窄31个百分点。由于前期大量的衡宇新开工和销售，企业的土地储备不停消耗，企业补库存的意愿强烈，特别是第二梯队房企追求规模的意愿强烈，因此土地成交泛起增速回升的态势，但受限于资金，累计土地成交面积和金额同比增幅回正仍需要一准时间，短期内或不能对开发投资形成正向拉动作用。

四、疫情之下，新开工、完工及开发投资将若何更改？ 

不同于衡宇销售，项目售楼处关闭后，企业尚可以通过线上渠道一部门对冲线下渠道关闭造成的影响（只管对冲作用亦相当有限），而项目施工建设无法通过线上渠道完成，而受疫情影响，企业纷纷延迟复工，开发建设需要群集大量人群，尤其是外来务工人员，农民工等，若疫情未获得完全控制，开发建设流动都无法顺遂睁开，以是疫情尚未获得控制之前，新开工、完工必将受到一定打击。

以下我们将重点剖析中性假设（假设：疫情于2月到达岑岭，3月尾前获得有用控制，房地产行业行政性政策和融资政策适度放松）下，衡宇新开工面积、完工面积及房地产开发投资更改情形。

1、新开工、完工下半年或报复性上涨

若疫情在3月尾获得有用控制，则1季度项目开发建设势必受到一定严重影响：第一、疫情影响，企业销售业绩和回款大打折扣，加之融资受阻，企业开工和施工意愿低迷；第二、为了防止疫情的进一步扩散，企业歇工成为共性选择；第三、由于2019项目去化率的下行，企业存在一定难以去化的货量，或在1季度通过各种方式实现存货的消化，因此在新开工上或力度不大。

企业开工、施工将在2季度逐步恢复正常，新开工、完工或将迎来报复性反弹：其一、疫情获得控制，前期积累的购房需求逐步释放，企业销售恢复正常秩序，企业将加速开工，推盘，回款；其二、2019年天下商品房销售金额达17万亿，再创新高，大量物业需在2020年实现交付，据亿翰智库调研，房企2020年上半年需交付项目占比在30%-50%，也有企业占比在50%以上，因此，后期企业势必加速施工，完工总量将大幅反弹。

整年来看，疫情对衡宇新开工和完工面积的短期打击具有确定性，更历久（整年）来看，疫情影响或有限。而且，历年数据来看，由于季节性因素，一季度衡宇新开工、完工面积占比相对较低，2016年至2019年，1季度新开工面积平均占比为17%，完工面积平均占比为21%，预计整年新开工、完工同比涨幅将到达0%、3.8%。

2、开发投资前低后高，整年仍将维持正增进

由于销售回款受到制约，叠加融资受限，资金端压力将迫使企业暂缓拿地决议，以是一季度企业土地端投资将受到严重制约，土地投资难对开发投资形成正向拉动，而且由于项目开发建设的暂停，工程端投资也必将受到严重影响。因此，一季度开发投资将较2019年同期有显著下跌。

2季度最先，项目开发建设或将回归正常秩序，企业大概率加速赶工，施工节奏加速，工程投资增添，此端将对开发投资带来正向拉动。土地端投资也将大概率增添：其一、投资能力上，随着销售秩序的逐步回归正常，回款也将逐步恢复，若融资端政策再给予一定支持，企业投资能力势必增强，投资强度也将大概率提升；其二、投资意愿上，由于2019年企业销售向好,但去化率走低，企业可供出售且易去化的货值有限；而且，2019年，多数企业在土地投资上相对郑重，2020年企业将有强烈的补库存需求。

整年来看，开发投资将出现前低后高趋势，上半年受疫情影响，开发投资将受一定影响，一季度同比增幅将为负，下半年，在土地投资和工程投资的双拉动下，开发投资或泛起报复性上涨，整年开发投资仍将保持正向增进，预计整年涨幅为2.4%。