本文作者:无名渔夫

地产防疫战丨疫情靠山下地产走势电话会议,现在有什么好的网赚项目

无名渔夫 2020-06-22 5159
地产防疫战丨疫情靠山下地产走势电话会议,现在有什么好的网赚项目摘要: 一、疫情的短期影响较大,企业会有债务压力今年整年来看的话,房地产行业会有怎样的调整和转变呢?短期的影响最直接的一定照样售楼处,由于人人也都知道,年头是销售的淡季,我们自己也算了一些...

一、疫情的短期影响较大,企业会有债务压力

今年整年来看的话,房地产行业会有怎样的调整和转变呢?短期的影响最直接的一定照样售楼处,由于人人也都知道,年头是销售的淡季,我们自己也算了一些数,假设2月份到4月份这三个月是疫情影响期。从销售上看,历史各年这三个月的销售占比在20%,算是一个销售淡季。然则2020年2~4月份确是债务到期逆的旺季,占整年到期债务的30%,也就意味着实在有一个不匹配的情形。固然,由于每年年头都是金融机构资金额度相对来说会对照宽裕的时刻,以是人人也都倾向于年头的时刻乞贷,今年1月份的时刻,海外债刊行实在是对照多的,若是要往后看的话,可能海外债的刊行也不少,然后包罗其他的公然市场融资,接下来的政策可能都市有一些缓解。

那么若是我们单纯的从销售的淡季和债务的旺季上来看的话,就已经能看得泛起在可能会有第一个压力,即资金的压力。那么资金的压力体现在哪呢?对地产企业而言,销售回款才是地产企业最主要的资金泉源,其次才是融资。虽然说是销售淡季,但若是销售业绩下滑的话,许多公司的现金流是无法匹配的。我们说现金流量表后移,然则后移的现金流量表正好遇到债务归还的时间点错配的情形之下,企业会有一定的债务压力。

固然,刚刚我们也提到许多债务可以展期,然则仅限于一些公然债,公然债有些可以回售,人人看一些公司的通告可以知道,有些公司还不能100%回售,有一部门照样需要被要求强制兑付。

那么凭据这个情形来看的话,表外公然市场的债务云云,那么有一些偏影子银行渠道的部门,可能人人也会想去做一下试探,但我们预计影子银行的放宽还存在一定压力,以是说,若是人人有一部门来自影子银行的融资,又恰巧顺应到现金流退却的话,从我们的角度来说,我们建议人人早一点去做一些相同事情,看能不能把债务限期错配的问题解决掉,否则的话,会泛起一定水平上的短期资金压力。

这个是销售层面上的,那么比销售层面上稍微好一点的照样在于施工。我们最近也与一些修建商做了相同,从修建商的反馈情形来看的话,修建商的情形稍微会好一点,以整年12个月来看,只要歇工的时间不跨越一个月,那么在剩下的11个月都可以通过赶工的方式把工期给追回来。以是,对于在建项目的继续施工环节部门的影响照样对照小的。

然则,新开工部门短期可能会受到影响,以是,若是人人有新拿地、新开工项目的话,我们建议至少在疫情偏晴朗之前,先暂缓对照好点。一方面思量到资金的问题,另一方面思量到职员复工的问题。在拿地环节,我们以为当前可能是拿地最冷清的时刻,为什么呢?第一、没有人去拿;第二、可能另有企业有资金压力。以是在接下来的拿地计谋方面,我们建议人人去关注一些收并购,对于中小型企业的收并购项目应该会许多,招拍挂市场可能会连续冷清。

二、钱币政策转变预期——放松空间或有限

若是顺着市场往大的偏向去讲的话,人人都知道短期都有压力。实在我们也做也做了一下测算,2020年要完成十三五计划,凭据十三五的计划要求,今年的GDP增进率要跨越5.6%才气完成十三五计划。凭据现在的状态来看的话,一季度的GDP增进可能是负的。那么怎样去完成,人人可能会想到一些刺激措施,好比钱币政策的刺激,财政政策的刺激。

从这两个角度来看的话,我们也可以给人人说一些数据,昨天国家统计局宣布了CPI的数据,数据异常高,而且有一个欠好的苗头,非食物增进了1.9%。去年年底的时刻,虽然我们有对照高的CPI,然则我们也可以做连续的降息。为什么?缘故原由就在于CPI高是由于猪肉贵,然则除了猪肉以外,都不贵,以是我们并不把它理解为通胀,而只是由于由于瘟疫的事宜造成了猪肉的价钱的上升,以是它并不是通胀。然则现在非食物产物也变贵了,这就证实有可能确实是形成了一定水平上的通胀。这导致钱币政策的空间会很有限,政府也异常想放松,然则放松的幅度可能会比人人预期的幅度要小,这是钱币政策层面上的。

三、财政政策趋势——发力取决于钱币政策

第二个就是财政政策,财政政策一直到现在为止,实在都被市场证实是一个伪命题。人人可以看一下修建股,就会发现修建行业去年显示排名倒数第一,然则去年整年都一直在激励努力的财政,包罗批地方专项债举行债务上的支持,又建了大量的公路、铁路。但为什么始终感受财政政策似乎无法发力?有一个很主要的缘故原由,就是房企拿地拿少了。财政里最大的进项少了,若是把政府比作一家企业的话,就是把卖地得来的钱作为自有资金,地方专项债可以理解为配套的建安或者是开发贷。相当于一直在批开发贷,然则没有自有资金,所有财政基建项目缺乏启动资金。就像房企要先有拿地的资金,然后我再去举行开发贷,但现在拿地的资金都没有。这个也就是为什么财政想发力,然则一直没力可发的一个主要缘故原由。那么若是说在今年销售回落的情形之下,我们有没有可能会看到房企比去年更高的拿地支出?除非一种可能性,就是出了一个钱币大宽松,导致整个市场泛起了上行趋势,财政才气发力。在这种情形下,财政是效果,它不是一个缘故原由。以是实在我们不需要把财政放在我们的思量局限之内,由于它依赖于人人的拿地行为。而拿地行为,它依赖于当前销售的情形。那我们就回到另外的一个问题上,就是我们现在的政策事实到多松以及什么样的政策才气够使市场泛起显著的好转?

政策主要可以分成两类,第1类政策是对住民端的政策,好比说作废一些限购,作废一些限贷或者是降一些利率,我们以为这些措施有用,然则效果很有限。我们可以做一下复盘,我们会发现2017年就是越限制越好,基本上每周都有都会出台调控升级的政策,或者是提高首付比例,或者是限购限贷。然则2017年照样一个大牛市。到了2018年政策反过来了,住民端政策包罗都会的人才引进、都会贷款利率下行,然则效果2018年是一个什么样的市场?以是凭据这样的一个逻辑上来看的话,实在住民端的政策有用然则效果有限。单纯提高住民端的购买力并不能够让房价上涨,这说明住民口袋里是否有钱并没有那么主要,实在背后的缘故原由照样在于房企口袋里是否有钱。若是房企都有钱,就可以多拿地,之后政府就有了启动资金,就可以去找银行、去找配资、提议ppp然后去投资基建。此后会传导至整个产业链的所有企业。都由于房企拿地之后,每一个链条上的人都市变得更有钱。以是本质上来说,整个房地产链条的最前端照样在于房企手头事实的钱是变多照样变少。

以是下一步环境人人只需要去看一个问题,房企口袋里的钱若是说变多了,那就证实接下来政府可能会真正的进入一个大放松,若是是需求端政策的话,我们暂且把它理解为托底型政策。那我们可以做两个情景假设,第1个情景假设就是若是说这一次的政策仅仅是托底政策,而不是刺激政策,人人提到刺激政策念念不忘的是去年不以房地产作为短期刺激工具。原来是什么?原来是经济越差的时刻,你去买房就可以了,由于可以刺激经济。以是最后就会导致在你购买力最弱的时刻,房价反而是一个低谷;当你有购买力了,你去买房,房价已经涨起来。

现在还能再做这样的判断吗?就是当没钱的时刻你要去买房,当有钱的时刻你再去买房,房价又涨起来了。以是你要挑战自己的购买力,也就意味着要做一个逆周期的判断,就是未来经济越差,你现在再买房;若是说未来经济变好,你反而不应该买房。我信赖若是说是托底政策的话,一定是没有这个效果的。托底政策的意思是让地产酿成顺周期,哪个都会的住民手里头有钱了,就去赚谁人都会住民的钱,是找有购买力的地方,而不是找没有购买力的地方。原来可以找许多没有购买力的地方,好比说宽大的三四线。一线都会不要拿市中心,我们要拿郊区来讲,为什么?由于郊区的人太穷,穷的人才会去买房,由于他受不了看到房价上涨,对房价很敏感,一涨就买,这是已往的一个逻辑。放在现在的市场当中,我们再看当前的市场影响的话,那么是否是刺激政策照样托底政策?实在决议了地产开发商完全差别的选择。

四、房企拿地计谋——建议关注收并购

第2个问题,人人一定照样会想去拿项目,那就要看一下现在事实有若干项目。若是说人人手头的货多,接下来的情形,实在基本不需要去拿地。那么我们的看法是什么呢?这里我们先不讨论结构性数据,结构性数据是张博给我提供的一个线索,就是有没有一些库存是死库存?若是有死库存的话,确实可能可以卖的项目不多,我们暂时先不思量死库存的情形。我们就从全行业的角度上来说地事实多不多的问题,我们以为地照样足够多的。为什么?地多体现为开发商的杠杆率高,由于只有杠杆起来了,才会有更多的资产,由于杠杆就是欠债。你的资产多就是地多,地多也就是资产多,除非所有者权益稀奇大,但我信赖没有哪家地产开发商是用自有资金去拿地、开发、销售,而不借银行的钱。以是只要能借银行的钱,大的资产一定是来自于大的欠债。

大的欠债里许多人也会说到有两部门,一是销售,一是借金融机构的钱,这个回到了我们刚刚前面说的,实在销售才是最大的融资。那么除了销售是最大的融资以外,另有一部门从金融机构借的钱,这两部门都很大,也就意味着只要欠债多,对应的资产就多。我们现在看一下开发商就知道欠债都很大,没有哪家公司的欠债率是低的。至少从现在来看,2019年三季度是唯一的险些所有公司欠债绝对规模在削减的一个季度,在中国历史上也少见。若是凭据这样的逻辑来看,也就意味着之前欠债是巅峰,现在欠债才刚刚最先降,以是开发商手中的地一定是有的,不管这个地有没有那种欠好卖的,或者是还基本就没开工的,横竖地是有的。那也就意味着假设不存在死库存,一定是有货可以卖的。

也反过来说明另外一个问题,由于地产开发商都会和都会间的结构结构照样有些不一样,好比说有些公司可能有对照大天津、重庆的比重,有些公司可能杭州、苏州的比重对照大。在这种情形下,收并购的机遇反而会更大,然则只要是收并购,就和地方政府没关系,至少除了土增税以外,卖地收入就和地方政府没关系,以是地方政府依然是穷人,依然不要指望通过财政政策去发力。除非都去公然市场招拍挂,那么对经济的拉动会远远高于收并购对经济的拉动。若是只是为了拿项目,事实是公然招拍挂,照样收并购,实在都没有多大关系,都没有差异,但我照样倾向以为做收并购的机遇更多,由于价钱可能会变得更廉价。

我把今天给人人汇报的内容简朴的做一个总结。

第一,短期的影响照样对照大的。由于售楼处关闭导致销售回款有对照大的压力,至于什么时刻能够清扫?现在确实说欠好,至少从我们获得反馈的情形来看的话,最近也要等到2月尾,现在的复工情形确实不太理想。

第二,对于财政政策的发力,刚刚也提到了,实在自己取决于人人手头有没有钱,而对于有没有钱取决于钱币政策,钱币政策一定会松,这个是我们的判断。但上限是CPI,也就是钱币政策有限,人人能够看到口袋里的钱一定会松一点,然则这个松能不能填补掉销售回款的下行,现在我小我私家倾向于以为不能够完全填补回来,这是第三个钱币政策

第四个拿地计谋,建议多关注收并购,我以为收并购的项目可能会比招拍挂的加倍划算,稀奇是在今年销售下滑的靠山之下。由于中国历史上只泛起过两个年份的销售下滑,一是08年,一是14年。人人想一想08年和14年过的什么日子,若是说今年的销售也下滑了,那是过什么日子?大致上应该能感受出来应该怎么去操作。

问答环节

疫情下的实体行业:困境、焦虑与行动


Q1:有没有凭据疫情影响,修正对2020年地产投资、新开工和销售的展望?若何调整的?

A1:凭据此前对2020年的预期,我们对地产投资、新开工、销售面积的判断划分为8.0%、4.0%、0.0%。这个判断是基于整年维持偏紧的政策,波段式的放松和收紧,但以紧为主。开发商基于去杠杆的压力,2019年三季度,是房企首次有息欠债绝对规模净削减,那么预计未来2-3年会成趋势,企业会继续少拿地、多开工、多推盘、多卖房,以是投资的数据给的对照高,为8%,开工是4%、销售是0%。

假设疫情影响的时间为3个月(也就是从2月份到4月份,至5月份竣事),且凭据疫情影响25%举行测算,凭据季调后的效果,在不重新赶工的情形下,我们下调地产投资、新开工、销售面积的展望划分为2.6%、-2%、-5%(相比于之前划分下调的百分比点数为5.4、6、5)。思量投资当中包罗大量的施工,且凭据施工方反馈的情形来看,在现实施工可以通过赶工的方式重新拉动投资增进,因此,地产投资下调的幅度将弱于新开工和销售,最终我们预计地产投资、新开工、销售面积的判断为5.0%、-1.7%、-4.8%。需要注重的是,若是疫情影响幅度为9%,则地产投资将低于6%,进而对GDP目的造成负孝敬。

相比GDP5.6%的下限来看,这个数据较低。但近两年事情会议中,已不把GDP的详细数据作为主要审核指标,以是这个指标的最终完成度叠加疫情期,会不会做一些其它层面上的调整,现在对照难说。然则总体来看,也许下调5-6个百分点。最终的效果人人可以不用参考,就是在自己展望的效果上下调5-6个百分点。 

Q2:在现在市场行情下,您最看好哪一类的都会或哪些区域?

A2:对于区域的选择应该照样基于知足企业对于规模的诉求。由于地产企业必须要拿项目,也必须要卖房,以是规模始终都是最主要的,没有之一。但现在的宏观环境下,企业都在缩短资产欠债表,由于欠债要削减,即意味着要还钱,而不是乞贷。以是在这种情形之下,资产端也会削减。资产端少就是土储变少,整理下上市公司的数据会发现,各公司土储的绝对规模都是下降的,也就是土储的面积和土储的货值都是绝对规模净削减,然则企业销售还能维持正增进,这是由于推盘加速。以是凭据这样的逻辑来看,总有一天企业会没有规模。以是企业现在要做的事情,实在照样想方设法的让自己的规模不削减,让杠杆率不下降。

有息欠债短期可能不用还,但历久来看,照样需要还。疫情一过,经济一好,该还的钱还得还。以是还得做长远打算,这就涉及到一个所谓的“地货比”的观点,我们有息卖力在削减,然则我们要想方设法的去提高无息欠债,要么向供应商去要钱,要么向住民去要钱,我们把杠杆都从金融机构去加,从供应商去加,和从住民去加。

以是凭据这样的一个逻辑来看,我们倾向于选择地货比在3倍左右的市场,即在原有人人所判断的区间局限之内增添一个条件,这个条件就是房价和地价之间的比值关系。我倾向于能够做到2.5倍到3倍,好比房价10000元/平方米,楼面就是3000元/平方米,固然你也可以更高,然则越高越欠好卖。要向住民去要钱的话,必须得卖掉,和向金融机构去要钱不一样。以是,若是是凭据3倍去筛一筛的话,大部门公司可能会落在一些弱二线都会和强三线都会去做。

然后从产物计谋上来看的话,我们强烈建议人人做精装修,精装修即是融资。假设房价就是10000元/平方米到15000元/平方米,装修款占比就能占到20%。以是假设一个公司每年卖1000亿的毛坯,每年就能卖1200亿的精装,你多借200亿。以是我们强烈建议人人做精装修。

Q3:若是影响跨越三个月的话,实在所有的企业影响都是一致的,企业可能为了急需销售回款,会集中把一些货量都释放到市场里,这会不会带来供需的失衡的问题,或者市场价钱的下行?

A3:我预计这次的影响时间应该在五六月份,市场上确实会存在一定水平系统性的抛盘,不清扫这种情形。那么在价钱方面的一些影响,实在从去年的下半年以来,人人都接纳了一些价钱措施,如一些优惠促销,虽然明面上看起来可能并不是直接降了,然则现实上有一定水平上降价,也有许多的佐证数据,好比说天下的成交均价确实是从去年4月份的9800元/平方米直接降到9300元/平方米,对应9000元/平方米,泛起5%~6%的房价下跌。那么现在来看,短期的价钱可能已经失效了,现在看到的均价可能都不真实。

那么在接下来,假设已经连续三个月,是不是有可能会有价钱进一步下行的趋势,我现在来看,确实是存在风险,然则条件是看这几个月的政策环境有没有发生转变,若是说政策环境和现在一模一样,没有任何转变,基本上可以一定会泛起降价情形。

Q4:有的都会有不允许降价的政策,稀奇是市场下行的对照厉害的都会,好比天津或者三四线的地级市,这会造成价钱在那悬着,然则实在这部门需求已经释放完了,这种情形下这部门需求怎么解决,或者说这些购房需求还在吗?

A4:针对需求确实欠好讨论,然则我在需求端可能比你稍微乐观一点。我对整年的一个展望是零增进的,实在有一个很主要的缘故原由,就是人人一定会接纳降价促销的一些措施来换得零增进,而且有一个条件是仅限于现在。由于当前的商品房库存还没有多到四处都在卖,四处都在降价、打折,还没有到这个水平。之前没有这个疫情我们也做过一些测算,凭据当前的推盘节奏,到今年四季度可能会泛起商品房库存偏高的情形。即便人人可能货源不足,没有太多分外的新增推盘,那些滞销的老盘也可能导致投资力度不足的情形。这个的解决方式现在可能只能拿时间换空间,然后通过周全的市场出清,出清一定是以房地产企业数目削减的方式来到达,最后获得供需弱平衡。供应和需求都系统性的下台阶,每一年土地出让也不能能有那么多,每一年的需求量也不会有那么多,来把整个的价钱稳定住。若是价钱不稳定住,这个是整个宏观经济的一个系统性风险,这个风险是金融风险。金融风险一旦最先传导,它会进入恶性通缩环境,就会从金融问题衍生到经济的问题,以是价钱的风险确实是接下来需要注重的风险。至于您适才说的,若是真的泛起价钱下跌,那些政府怎么办?若是是个案,我倾向于可能只能政府自己扛了,由于您适才说了天津可能有下降,若是再看一看燕郊,再看一看北京在2017年3月17号调控之后的市场,我以为房价从最高点应该下跌了60%。以是,若是是都会个案就不必忧郁,若是天下许多都会都泛起这种情形,政策可能就来了。

Q5:关于地货比的问题,我们公司这几年实验举行了筛选,会存在一个对照大的问题是,若是地货比到达1:3的情形下,许多弱二线都会都未必能达获得,强三线都对照少,可能是弱三线到四线都会。然则近几年这些都会的需求释放也是对照大,而且从生长趋势和价钱走势来看,也存在对照大的下行风险,这里您怎么看?

A5:1:3是房价和楼面价的关系,从我们领会的情形来看,现在能做到1:2.5~1:3,再高的我们也不太推荐。这个房价区间,应该是1万5左右,我们以为相对来说这些是对照不错的都会。那么至于您适才说这些都会里有没有可能会泛起一些产业结构或者说人口外流?我们以为15000块钱左右的都会,好比说贴着某某某都会的一些县镇,或者是贴着上海、杭州、苏州标签的这种的都会,否则大部门的都会能够支持15000照样有一些产业结构的。究竟中国的城镇化确实是没有走完。

那么在这个历程当中,随着中国的一个顺周期生长,接下来的产业在那里?住民在那里?原来是赚穷人的钱,现在要想设施去赚有钱人的钱。至少从我调研反馈的情形来看的话,房价能够到达2万块钱的都会,即便它在行政计划上可能不是省会,然则也一定归不到弱二线都会去。它可能照样对照好的区域。这里我说的是均价,不是最高价。好比像宁波、无锡这些地方,一定有房价跨越3万,然则大部门的均价我信赖应该照样在2万块钱甚至2万块钱以下。这些地方地货比的关系,实在基本上照样能做到1:2.5的。以是若是说到1:3,我以为降到四线都会的概率应该还不是稀奇大。

Q6:这就是咱们的数据矛盾点,我们自己就是干投资的,我们可能一年接触的地也对照多,以是说您若是从1:3整体拉范围来讲的话,实在宁波基本做不到,我们现在若是在宁波拿地的话,差不多地货比都是1:1.8左右,由于限价对照严酷。

A6:明了您的意思,由于我说的不是某一个项目或者是某一个区域。我是讲平均值的观点,由于我们比你们详细拿项目的可能是更偏宏观,更偏中观一些,没有设施剖析到某一个区位或者某一个项目,然则至少说我们的数据泉源更多的是一些都会的平均成交的地价和平均成交的房价,更多的是这个关系。至于您适才说可能某一个区域里头有,可能算不过来,能收到1:2就很不错了。一定会存在,而且固然了,别说在宁波,在许多地级市里头也能够发现,确实是这样的,确实不能够一概而论。我们只是说给人人提供一个大致的比例关系,由于至少说从我领会的许多上市公司,确实都能够做到这样一个比值关系,一些上市公司的数据、通告数据照样能做获得。 

Q7:随着疫情的影响,短期内是否看好政府会接纳好比说利率下调,部门都会的限购清扫,这种措施去刺激短期的市场需求?

A7:针对您的问题,我自己的判断是不会那么快。为什么?若是说我们要举行一个限购政策,不能能说短期放,然后等市场恢复了,又把它给收回来,以是要放一定是历久放,不太可能会泛起,我就放一会儿,后面就不放了。以是我们现在要判断的是这个疫情到底是短期事情照样历久事情,有没有可能等疫情竣事之后销售照样不行,若是销售照样不行,才有可能把限购政策清扫,以是短期之内不太会清扫限购,短期可能通过一些价钱手段来调整,好比说通过降低融资成本,或者让原有融资渠道更通畅一些,例如原来一些企业做不到借新还旧的,可以让你借新还旧,都是有可能的。

然则针对限购和首付比例的调整,我预计难度可能会大一点。然则在行政政策里头有哪一些政策是可以动的?我以为可能可以动的就是学习深圳,降低非普住宅的认定尺度,好比说把非普住宅的面积段去掉,或者是把总价段去掉。

由于有一些都会你要按总价来划的话,基本上都是非普,以是这种政策它具备一定的不合理性,而限购政策我以为可能会排在第二梯队来释放。

Q8:您以为从3月份最先是否会泛起LPR利率下降的情形?

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作者:无名渔夫本文地址:https://www.wumingyufu.com/blog/11538.html发布于 2020-06-22
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