摘要：
一、土地供应同环比周全下滑，疫情事后，土地供应节奏有望加速2020年1月天下200城合计供应计划建筑面积24505.6万平米，同、环比分别下行17%和56%。其中，一线都会1月土地... 一、土地供应同环比周全下滑，
疫情事后，土地供应节奏有望加速
2020年1月天下200城合计供应计划建筑面积24505.6万平米，同、环比分别下行17%和56%。其中，一线都会1月土地供应宗数44幅，涉及计划建筑面积454.9万平米，同比、环比分别下行6%、40%。
分都会来看，上海和广州均推出17宗土地，计划建筑面积分别为128.5、204.3万平米；北京供应土地10宗，涉及计划建筑面积122.1万平米；深圳本月无土地供应。
焦点二线都会1月土地供应数目107块，涉及计划建筑面积1215.8万平米，同、环比分别下滑47%和75%。通俗二线都会1月土地供应宗数284块，涉及计划建筑面积2495.5万平米，同、环比分别下行42%和59%。三四线都会1月土地供应宗数3439块，涉及计划建筑面积20339.5万平米，同、环比分别下降9%和54%。
整体来看，1月土地供应不达预期，同环比周全下行。我们以为有两个缘故原由：
01
第一
受春节假期和肺炎疫情双重影响，经济活动基本住手，企业销售阻滞、回款削减导致资金短缺，需求不足影响供应削减。
02
第二
肺炎疫情扩散超出预期，政府忙于应对疫情防控事情，导致土地供应削减。
短期来看，受疫情扩散影响，政府忙于防控事情，预期一季度土地供应同比下降。
历久来看，土地出让金仍是政府财政收入的主要泉源，以是我们以为，当疫情竣事后，政府有望恢复供应，加速供地节奏；且房企阻滞的销售预计将恢复，并加速资金回流，从而房企土地需求集中释放，进一步促使土地供应提升。
图表①：2020年1月份土地供应计划建筑面积情形（万平米）
资料泉源：亿翰智库
二、春节及疫情导致土地成交遇冷，
但对成交楼面价和溢价率影响有限
1.土地成交热度遇冷，预期年中再迎成交热潮
2020年1月，天下200城土地成交合计计划建筑面积11604.1万平米，同比、环比分别下降45%、66%。
受春节假期、肺炎疫情等多因素影响，各能级都会土地成交同环比周全下跌。
其中，一线都会1月土地成交计划建筑面积261.0万平米，同、环比分别下降24%和68%；
焦点二线都会1月土地成交计划建筑面积1295.7万平米，同、环比分别下行42%和67%；
通俗二线都会1月土地成交计划建筑面积1804.8万平米，同、环比分别下行38%和63%；
三四线都会1月土地成交计划建筑面积8242.7万平米，同比、环比分别下滑47%、66%。
整体来看，2020年头土地市场成交热度周全遇冷，但这要从时间线上来注释。
在疫情扩散之前，也就是在1月的前半个月，土地市场迎来成交热潮，天下200城延续三周的成交量跨越2900万平米。这一时期，土地市场热度上扬的缘故原由一部门在于2019年底，房企已经就部门土地和政府联系，2020年头成交天经地义；另一部门在于前半个月融资窗口期到来，房企资金流入从而增添土地的成交量。
然而好景不长，疫情扩散叠加春节放假影响，社会经济活动基本住手，政府忙于控制疫情，土地供应削减；房企售楼部关闭、返乡置业削减导致销售基本处于零增进，回款削减，使企业面临现金流逆境。即：供应削减，需求不足导致这一时期土地成交呈阶梯状下滑。鉴于当前疫情仍较为严重，我们以为一季度土地市场成交热度难有提升。
然则当疫情竣事后，我们以为土地市场会有较好的预期。
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首先，从供应端来看，土地出让金是政府财政收入的主要泉源，一季度土地供应的削减，有望在二季度后通过加速供地节奏增添土地供应。
其次，从需求端来看，房企规模发展需要足够的货值贮备。经已往杠杆之后，房企土地贮备去化周期已经缩短至2.5年左右，需要实时补仓才气保障“投-融-建-销”的稳步运行。一季度自己就是房企补仓的主要时机，为下半年的销售做准备，而预期一季度受疫情影响投资拿地热度下降后，会在后期接纳加速投资、赶工等方式提快节奏，从而保障整年的销售目的的实现。
最后，房地产行业仍是中国经济发展的主要支柱。疫情时代行业销售基本住手，从而导致大批房企面临资金压力，叠加宏观经济下行影响，房企融资环境有望实现边际宽松，从而催生年中的土地成交热潮。
图表②：2020年1月份各能级都会成交计划建筑面积情形（万平米）
资料泉源：亿翰智库
2.楼面价和溢价率影响不大，若供应加速，流拍或将增添
从成交楼面均价看，1月各能级都会同比周全提升，仅三四线成交楼面均价环比小幅下行；从溢价率来看，焦点二线和三四线都会同环比均有提升，通俗二线溢价率同环比下行；从流拍来看，受供应大幅下降影响，各能级都会土地流拍数目均有降低，以二线和三四线都会显示最甚，环比降幅70%左右。
① 各能级都会成交楼面价同比稳升，疫情对其影响不大
2020年1月，一线都会土地成交楼面均价为19209.3元/平米，同比、环比均上涨，分别为26%和41%；焦点二线都会1月成交楼面均价为6318.8元/平米，同比、环比分别上行31%和9%；通俗二线都会1月成交楼面均价为3256.7元/平米，同比、环比分别上升22%和8%；三四线都会1月成交楼面均价为1624.9元/平米，同比上涨30%，环比下跌7%。
综合来看，各能级都会土地成交楼面价均实现同比增进，环比仅有三四线都会小幅下降，此次疫情对土地成交楼面价影响并不大，我们以为这是大中型民企重点结构一二线和强三线都会所致，主要缘故原由是：
01
国企/央企这一时代努力做出社会责任，重心不完全在规模的扩张上，投资力度有所削弱；
02
小型房企自己融资难度就大，当销售阻滞后，很难有新的资金流入，为制止现金流断裂风险，投资力度削弱；
03
大中型民企虽面临同样的逆境，但资金运营能力更强，尤其是这些企业重点结构高能级、高价值区域，从而使成交楼面价涨幅增强。
图表③：2020年1月各能级都会土地成交楼面均价情形（元/平米）
资料泉源：亿翰智库
② 房企补仓意愿增强，或将连续推动溢价率增进
1月一线都会溢价率同比有所下滑，但环比大幅上行。焦点二线和通俗二线都会溢价率同环比恰好相反，焦点二线同环比均上行，通俗二线同环比均下滑。三四线都会溢价率同比、环比均上行。其中，一线都会溢价率同比下滑5%，环比上升429%；焦点二线同、环比分别上行49%和37%；通俗二线都会同环比分别下降27%和47%；三四线都会同比、环比分别上升38%和33%。
综合来看，房企在一二线焦点都会和强三线都会保持拿地热情，而这也是历久趋势。
我们以为，纵然面临客观环境的不能预知性，房企拿地意愿仍比较强，对于资金丰裕的房企来说，疫情因素并不会导致投资拿地竞争力降低，溢价率下滑。
但从历久来看，行业融资、调控存在边际放宽预期，以是当疫情事后，房企销售恢复，资金流入增添，多数房企为完成整年销售目的不得不加大补仓力度，溢价率将有望实现大幅增进。
图表④：2020年1月各能级都会土地成交平均溢价率情形
资料泉源：亿翰智库
③ 受供应削减影响流拍大降，后市或将增进
1月，各能级都会土地流拍数目相比12月大幅下降。其中，一线没有都会泛起流拍；焦点二线都会土地流拍数目降至4幅，涉及计划建筑面积为76.5万平米，同比上升18%，环比下行72%；通俗二线都会流拍地块降至16幅，涉及计划建筑面积176.0万平米，同比、环比分别下行63%和72%；三四线都会流拍地块降至47幅，涉及计划建筑面积293.2万平米，同比、环比分别下跌73%和69%，主要是由于土地供应大幅削减导致各能级都会土地流拍数目泛起下滑。预计当疫情竣事后，政府加速土地供应节奏以及行业融资存在放松预期的靠山下，土地流拍数目环比或将增进。
图表⑤：2020年1月各能级都会流拍情形
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