聚焦丨2020年1月房企销售数据解读及趋势展望,游戏网赚 项目

摘要： 最近整个市场和疫情的转变较为迅速，1月31日我们亿翰智库公布了2020年1月房企销售排名，这个月对于房企来说对照荆棘。同时我们也看到了，对照各个行业，房企在本次抗击疫情的显示较好。...

最近整个市场和疫情的转变较为迅速，1月31日我们亿翰智库公布了2020年1月房企销售排名，这个月对于房企来说对照荆棘。同时我们也看到了，对照各个行业，房企在本次抗击疫情的显示较好。

重磅 | 2020年1月中国典型房企销售业绩TOP200

具体显示在：

1、房企在第一时间就捐款捐物，做了对照大的支援；

2、房企自动关闭了一些售楼处，虽然给房企带来了一定压力，但也避免了疫情流传；

3、平安有用恢复生产活动方面，许多商业地产商也减免了租户的租金，另有一些房企推出网上售楼处，这些都利于生产活动。

总体来看这些动作都体现了房地产公司的社会责任感。

从本月的销售情形来看，小我私家以为并不是很主要，大部门房企的销售数据同比在下降，同时排名的转变也对照大。我以为1月的数据并无法体现整年的情形，由于今年的1月对照特殊。纵然有部门房企1月的销售数据有增进，也多是2019年12月销售未确认的部门。2020年1月TOP20后房企的销售普遍陷入了被动的局势。2019年1月TOP10房企的全口径销售金额门槛是120亿，2020年只有110亿，TOP20也有所下滑。从榜单角度来看，1月数据整体有所下滑。

01

要区分疫情带来的事宜性打击照样趋势性影响

我以为在讨论现在房地产行业形势前，应首先区分疫情带来的是事宜性的打击照样趋势性的影响。尤其是对于供需两头的影响，短期来看我们以为这是事宜性的打击，但若是影响连续扩大，会有引发趋势性影响的风险。

我们对照了2003年（非典疫情时期）的情形，我们以为现在的行业规模、行业环境等方面都无法和那时做对照，主要体现在：

1、行业规模方面，2003年整年天下商品房的销售不到8000亿，现在的销售规模是那时的20倍；

2、行业政策环境方面，2003年8月国家出台了18号文，把房地产行业定位为支柱型的行业，而且，那时的房地产市场照样一个较为不规范的市场，福利分配房也是主要的组成部门。同时土地政策来看，也没有强制招拍挂。

以是无论是行业环境、行业规模和经济规模等方面，2003年和现在都不可同日而语。2004年以后，整体市场政策导向照样以管控调控为主，我们以为那时照样事宜性的打击为主。以是后续我们对于本轮疫情的政策面照样有一定的预期，对其放松有期待。

02

行业供需两头均存在压力

1、需求端：当前房企货值贮备和市场现实需求并不完全匹配

现在来看行业照样有一定压力。去年我在和企业交流时，以为2020年行业最大的压力来自于需求端。2019年我们提出了2020年前低后平的走势较为消极的预判，那时是基于对2020年小阳春的判断，现在叠加本次疫情的因素，整体行业压力会更大。

我去年在和许多企业交流时，发现房企的需求端遇到了较大的挑战。我以为一个都市的去化率在60%上下是对照正常的水平，若是像2017年80-90%的去化率是对照不正常的情形。若是去年企业所在都市的去化率在30-40%，我对这个都市是对照消极的。我小我私家并不忧郁房企上半年的销售，而更忧郁其下半年的销售，缘故原由在于房企大多在上半年补一部门货，上半年的去化率，要保证整年去化义务的完成。若是在年终动用了种种营销方式还未去化的货值贮备，在未来也很难再去化。

为什么当前对于去化这么消极，缘故原由在于2016-2018那时的压力没那么大，无论好去化难去化，最后整年都能去化掉，以是每年都是新增的货在卖。然则到了2020年，2019年年底房企已经在异常起劲去化的情形下都没有去化的项目，在2020年也会异常难卖。因此房企营销团队背着异常大的负担，未来难去化的项目现在还看不到能够逆势反弹的催化剂。以是现在需求方面第一个异常大的挑战在于房企手上的货和市场的现实需求并不是异常的匹配。

2、本次疫情发生的时间节点，严重影响了三四线返乡置业的需求

现在无论一二三四线的售楼处，自动和被动关闭的比例都异常高。虽然时间窗口只有1个月，但三四线都市返乡置业在整年销售占比不会低于20%，甚至能到25%，尤其是偏南部的都市比例会更高，由于北方都市天气太冷会影响返乡置业。以是今年在三四线都市的返乡置业会受到对照大的影响。同时我以为三四线的购房需求并不是一个异常迫切的需求，可能每年的时间窗口期只有（春节时代）这一两次，以是错过了可能就真的错过了。

对一二线都市的影响水平来看：二线都市方面，由于售楼处的普遍关闭，受到的影响也会对照大，一线都市来看，由于自己返乡置业的基数较低，受到的打击会相对对照小。

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3、线上售楼模式现在来看并无法取代传统的售楼处

关于网上售楼处的问题，我们以为线上连系线下是一个趋势，但我以为当前房企推出的网上售楼处不是一个系统性的产物，不能完全替换传统的售楼处。同时线上售楼处也没有自力流量的泉源，只是一个在线看房的平台，并不能自动获客，不能在线筛选客户，促进客户成交。

最后网上售楼处只能起到看房的作用，很难推进网上的购房行为，由于它不是流量的泉源和入口，网上售楼处最后照样需要线下的销售职员导流进去，线上的事情现在来看，虽然生长了几年，但现在并做的并不完善。

另一个对于线上售楼处的挑战在于，国家提倡房住不炒，现在市场上绝大部门购房者都是用来自住的，他们关注的是确定性，希望能看到样板间是什么样，小区未来的生活空间若何，才会去选择购房。然则网上看房很难解决最关注简直定性和感知的问题，由于他们无法感觉到现场的环境和空气。 

4、供应方面，产物结构和地方政府土地供应节奏都有待考察

供应方面，首先是贮备产物结构性上的问题，一方面之前说到了房企的存量结构并不是太合理。为什么2014年市场环境异常差，然则企业死掉的并不多。我们往前追溯，2011年市场总体下行，直到2013年头国家出台了部门宽松流动性的政策，整体市场才拐头往上走，解决了此前2011-2013年房企卖的欠好的大户型。以是2014年时，房企是轻装上阵，纵然整年行业下行，也可以用高周转和低总价匹敌行业的下行。然则2019年上半年这波小阳春，并不能确定有没有彻底解决房企贮备的结构性问题。

第二大问题，已往许多企业自我的去化周期，贮备的货按前一年的销售，也许能卖到3.5年到4年，这个周期在已往看来是合理的。然则去杠杆的靠山下带来了欠债和资产同降，资产端降低最多的是库存，最后压缩到企业层面就是库存。只要有扩张，在去杠杆的靠山下，一定压缩的是去化周期和库存，以是企业的去化周期要向2.5年的偏向前进。为什么已往两年年头都有小阳春，企业会在年头抢地，由于他们要用这一部门有用的货值，冲下半年的销售量。以是许多房企纵然明知上半年土地贵，下半年廉价，照样会在年头抢地。这在2020年元旦之后土地市场也有响应的反映。

然则由于此次疫情的滋扰，后续供应要害要看地方政府，有没有动力和能力顾得上土地的供应，这也是一个对照严重的问题。若是土地供应无法实时供应，对于今年下半年的销售会发生对照大的滋扰。我们以为地方政府在土地释放节奏和开工证等审批上，会有一定的调整，但短期来看，这个调整的速率并不是太乐观，至少一季度的情形不会太好。若是能够做快周转的土地主要在二季度才最先供应，那么下半年的推货和去化能不能跟得上，这对于所有房企都是一个对照大的挑战。

03

近期和房企相同发生的几点共识

第一，整年设计方面，房企大多已经盘点了手头的现金、库存和整年设计，要评估在这样的打击下，能不能匹配上原先设计的供货节奏和完成整年销售设计，同时保持现金流的平衡。最近几天，多数房企可能已经完成了这一动作。虽然未来疫情的平缓能够预见，然则我们相同下来房企照样有一定压力的。

第二，开源节流方面，主要体现在销售的计谋上，但我以为也没有太好的措施，只能守候疫情平复。据我所知，去年下半年尤其是四季度，大多房企已经把能够上的销售计谋都上了，后续不清扫房企会通过以价换量的方式来自救。今年，预期政策上会有所宽松，然则一季度头等大事照样抗击疫情而不是抓生产，尤其对于一些国有房企。

第三，拿地计谋方面，一月上半月来看，房企拿地积极性照样异常高的，一月有些房企举行了融资拿地，不外这部门土地，也是在去年年底已经有过联系的。之后的土地市场还要看后续疫情的生长。总体来说，我以为今年的土地市场不会过于冷清，由于许多房企，包罗国企央企，照样要做大做强；然则对于中小企业，既要生长又要保持企业现金流稳固，压力会对照大。

总而言之，后续房企可以改善销售的措施不会太多，然则总体上，这属于一次事宜性的打击，要看后续这个打击能否引发趋势性的转变。我判断只要政策层面有所放松，市场照样会稳固下来，然则今年失去的一季度的时间窗口是没设施挽回的。其次从这次疫情中新闻流传的速率来看，房企现在照样要保持低调，以免去不需要的贫苦。同时这次房企显示出的应对疫情的反映照样很高效的。最后，乐观来看，疫情可能会触发后续政策层面的利好，我始终信赖设施比难题多，要从危急中看到机遇。

Q&A

Q1：现在的商业地产的情形若何，未来的其远景的判断若何？

A1：商业地产短期的打击存在，由于商铺方面的零售和餐饮受到疫情的打击较大。例如2003年线上销售有爆发式的增进，短时间内包罗餐饮和需要实地介入的购物中心和阛阓都市受到打击和影响，影响会比做住宅的开发商会更大。中历久来看，运营对照好的购物中心等商业，市场照样存在的，尤其是一些人口对照多的三四线都市，还存在基础的需求。未来从购物中心的生长来看，中期有影响，例如会免去半个月到一个月的租金，但这不是主要的影响，免租只有8%的影响，对照忧郁对商户的影响会转移到商业地产企业自己，然则历久有空间。

Q2：2020年棚改的力度和2019年比会若何？

A2：2019年棚改下降的对照大，到2020年原则上要完成棚改的设计。后续并不是一个量的问题，由于前面人人把肉都吃完了，剩下的都是骨头，以是推进速率可能并不是稀奇乐观，但除了棚改之外，照样有许多政策是可以推行的，稀奇是一些三四线都市，现在是否有需要去执行一些限购和限贷的政策还值得商讨。由于在“房住不炒”的框架下，现在95%购房者是买来住的。

除了棚改之外，另有其余政策也可以推进房地产市场。例如一些三四线都市的限购限贷政策存在一定的边际放松空间。以是不能单纯只看棚改，后续例如老旧小区的翻新革新、租赁住房等政策，都值得关注和期待。但对于棚改来说，自己其政策就是有时间限期的。

Q3：现在资金层面，银行端信贷的态度是否发生转变，融资方面是否会有放松？

A3：今年1月上半个月都有一些放松，主要体现在执行层面的放松，尤其在疫情的打击下放松是也许率事宜。头部房企资金的难题是人人对照关注的问题，管理层也履历了1-2年去杠杆的历程，对于全行业来说，另有解决资金问题的空间。由于事实房产行业对于居民和社会稳固的影响较大，不可能泛起大规模企业的破产倒闭，稀奇是一些头部房企，政府照样要保证他们稳固谋划和合理贷款。跟2019年相比，会有对照大的改善，但要回到原来异常宽松的情形是对照难的。

Q4：疫情发生以后，房企项目的进度会受到影响，对项目还款进度受到影响，对融资有何判断？

A4：政策方面照样会以支持为主，不会像2019年一样过分的限制，这方面是毋庸置疑的。另一方面，从企业的角度来看，融资的需求是不是需要的，今年并不是异常紧迫要通过融资举行扩张，可以通过削减拿地来削减融资的需求。回首2019年的榜单，我以为200-300亿的房企是需要关注的，现实来看，去年年底整个百强榜的门槛下降了8%，说明简直在200亿到300亿的这部门企业，泛起了问题，然则当这个群体泛起问题时，人人是继续往前冲，照样保持着现有规模做扎实了之后再往前冲，这是一个选择。

另一方面，企业融资职员是否能够帮老板自动战胜一些风险？对于融资职员而言，审核就是今年融500个亿，然则这个500个亿事实是不是合理，能力强的融资总就会跟整个谋划班子注释，企业是否有异常大的融资需求，是值得商讨的。至少上半年来看，融资需求照样弥补性为主，而不是资个性的投入。